手头紧，但名下有套房子？恭喜你，房产抵押贷款可能是你目前成本最低、额度最高的融资方式。不过，很多人以为“房子值500万就能贷500万”，结果一问银行，只批了200万——差距在哪？

别急！这篇文章就用大白话告诉你：你的房子到底能贷多少？需要满足哪些硬性条件？整个申请流程怎么走？ 看完你就心里有底了。

你的房子能贷多少钱？关键看这3个数

银行不是按你心理价位放款，而是按一套公式来算：

1. 房屋评估价 ≠ 市场价

银行会委托第三方评估公司对你的房子定价。通常，评估价比市场挂牌价低10%–20%。          比如你房子市价600万，评估可能只给500万。

2. 贷款成数：住宅最高7–8成，商铺仅5–6成

• 普通商品住宅：主流银行可贷评估价的70%–80%；核心地段优质楼盘甚至到85%；

• 别墅/公寓：联排约70%，独栋约60%；

• 商铺、写字楼：仅40%–60%，且接受银行少；

• 房龄超30年：每多5年，成数可能再打9折。

3. 最终可贷额度 = 评估价 × 成数 － 现有负债

举个例子：          你有一套市区住宅，评估价500万，银行给75%成数 → 理论可贷375万。          但如果你名下还有房贷余额80万，那实际新增贷款可能只有295万左右。

申请前，先自查这6个硬条件

即使房子很值钱，如果以下任一不满足，银行也会拒贷：

• 产权清晰：必须有不动产权证（房产证+土地证合一），且无查封、无纠纷；

• 可上市交易：小产权房、军产房、自建房、经适房（未转商）一律不行；

• 房龄限制：多数银行要求房龄 + 贷款年限 ≤ 40年（部分宽松银行可到50年）；

• 借款人资质：年龄18–70岁，征信无“连三累六”（近2年无连续3次或累计6次逾期）；

• 还款能力证明：需提供近6–12个月银行流水，月收入最好覆盖月供2倍；

• 贷款用途明确：不能用于炒股、买房、还信用卡，需提供合同或经营证明。

从申请到放款，5步搞定（7–15天到账）

1. 匹配银行 & 测算额度：不同银行政策差异大，建议先找专业渠道做预审；

2. 准备材料：身份证、户口本、婚姻证明、房本、近半年流水、收入证明等；

3. 银行下户评估：客户经理上门拍照、核实房产状况；

4. 签合同 + 办抵押登记：去不动产登记中心办理他项权证；

5. 放款：资金打入你指定账户（经营贷通常受托支付至第三方）。

常见误区 & 避坑提醒

❌ 误区1：“全款房才能抵押”
       ✅ 正解：按揭房也能做“二押”，只是额度小、利率高（4.5%起）。更优方案是“结清原贷，重做一押”，利率可低至2.8%。

❌ 误区2：“只要有房，黑户也能贷”
       ✅ 正解：房抵贷虽比信用贷宽松，但严重逾期、被执行、高负债仍会被拒。征信是底线。

❌ 误区3：“钱到账就能随便用”
       ✅ 正解：银行会抽查资金流向。若发现用于禁止用途，可能要求提前结清！

最后说一句

房产抵押贷款是一把“双刃剑”——用得好，能盘活资产、解决燃眉之急；用不好，可能因断供失去房子。          建议：只贷所需，不做过度负债；选对产品，比盲目追求高额度更重要。