上面说了神秘的贷款利率，再来说说还款方式，这里面也有不少文章。 我们常见的还款方式有四种——「利随本清」「先息后本」「等额本 息」「等额本金」。这四种还款方式分别是什么意思？到底有什么区 别？我们把四种还款方式的基本概念梳理下，先说简单的。 利随本清，指借款人需在贷款到期日一次性归还本金和利息。此种方式 一般常见于期限在 1 年以内（含 1 年）的贷款。 先息后本，即贷款发放时，先付利息，到期日只要一次性归还本金即 可。下面两个稍微有点绕。 等额本息，指在贷款期内每月以相等的额度平均偿还贷款本金和利息， 其中利息逐月递减，本金逐月递增。 等额本金，在贷款期内每月等额偿还贷款本金，贷款利息随本金逐月递 减。等额本金还款法的特点是定期、定额还本，也就是在贷款后，每期 借款人除了缴纳贷款利息外，还需要定额摊还本金。由于等额本金还款 法每月还本额固定，所以其贷款余额以定额逐渐减少，每月付款及每月 贷款余额也定额减少

这张图非常形象化地展现了两种还款方式的区别，重点注意每月还款金 额的区别以及还款额中利息和本金的占比变化。各房产中介网站或银行 官网，均有房贷计算器，可自行测算。 等额本息还款法和等额本金还款法作为常用的个人住房贷款还款方法， 分别适合不同情况的借款人，没有绝对的利弊之分。 从每月还款的角度讲，等额本息还款法是固定的，而等额本金还款法在 还款初期高于等额本息还款法。这就意味着等额本金还款法的贷款门槛 要高于等额本息还款法。在最初贷款购买房屋时，等额本金还款法的负 担比等额本息还款法重，一般说来，对于经济尚未稳定而且是初次贷款 购房的人来说是不利的，这也就是为什么大多数借款人采用等额本息还 款法还款的原因。 所以，单从两种还款方式的区别看，等额本金还款方式适合有一定经济 基础，能承担前期较大还款压力，且有提前还款计划的借款人。等额本 息还款方式因每月归还相同的款项，方便安排收支，适合经济条件不允 许前期还款投入过大，收入处于较稳定状态的借款人。 此外，还有等比累进还款法，等额累进还款法，因为比较少见，就不复述了。

下面，我们用一个案例，来测算上面四种常见的还款方式，在实际应用 中，有什么区别。 假设贷款利率 5.55%，贷款周期 12 个月，贷款金额 10 万元，我们先看 下「实际利率」。

这时我们发现，「等额本息」「等额本金」「利随本清」的实际利率依 然是 5.55%，而「先息后本」（本篇采用砍头息计算），则实际利率明 显高了点。原因在于，先付出了利息，实际借贷的本金少了，但利息一 分钱没少，利率自然高了。 那前三者利率一致，实际支出的利息金额一样吗？

答案是并不是，是不是觉得开始有意思了？ 「等额本息」「等额本金」「利随本清」，虽然利率一致，但是实际产 生的利息居然不一样，「等额本金」实际利息最少，「等额本息」利息 其次，「利随本清」和「先息后本」利息最多。那是不是以后借钱都应 该选择利息最少的「等额本金」？

答案显然不是，因为我们为什么要借钱？因为穷？并不是。是因为你相 信借钱购买的东西，未来会涨价！再土豪的主，也不会借钱去买未来肯 定要跌的玩意。所以，我们再加上一个维度——「投资收益」。假设每 个月还贷后，剩余的本金，投资于一个年化 12%的产品（这个数字仅为 了计算便捷考虑，当然一线城市房价增长率，在过去十年是达到这个数 值的），我们算下投资收益情况。

这张图才是每个借钱的人应该重视的，「利随本清」，因为本金占用时 间最长，所以投资收益最高，而「先息后本」其次，看上去利息最少的 「等额本金」反而是投资收益最少的。 这幅图大家看了，就应该明白，笔者一直建议大家，家庭条件允许的情 况下，房贷尽量使用「等额本息」，而且不大建议提前还款，就是这个 道理。 举个例子，有朋友咨询买二套房的贷款选择：一是首套房提前还款，二 套房利率为基准利率，但要倒贴部分本金；二是首套房不提前还贷，二 套房利率上浮 10%。应该怎么选？ 当把几种还款方式下的各种现金流一一测算，发现贷款人只要保证倒贴 的资金，在未来 20 年，获得年化 2.5%的投资收益，就可以打平利率提 高部分和多贷款的部分。 实际上，过去十年的 CPI 按照公布的权威数据，是 2.1%。也就是说， 不提前还款，节省的本金，哪怕什么都不投资，光未来二十年的通胀， 都会比提前还款划算。当把这些告诉朋友，朋友也非常确定地选择了不 提前还款，哪怕利率提高 10%。而且即使未来加息，也给客人留了充足的缓冲空间。 当然，如果你觉得自己理财水平一般，采取等额本息进行投资反而容易 亏钱，故选择等额本金，这并不是错误的选择，毕竟要根据自己的需 求，制订最适合自己的贷款方案。